Energie-efficiëntie en onderhoud

Eigenaren en beheerders van bedrijfspanden zijn tegenwoordig actief in het bedenken van mogelijke besparingen op de kosten van hun panden. Daarbij wordt het onderhoud vaak als interessante bezuiniging gezien. Maar besparing op onderhoud heeft een negatief effect op het energiebeheer. Ofwel: minder onderhoud = hoger energieverbruik.

Gemeten over de gehele levensduur van een gebouw, bedragen de kosten voor ontwerp en bouw tussen de 5 en 10 procent van de totale kosten. De kosten voor acquisitie, renovatie en afstoting zijn verantwoordelijk voor circa 5 tot 35 procent van de kosten voor de totale levenscyclus, terwijl de kosten voor gebruik en onderhoud tussen de 60 en 85 procent liggen. De personeelskosten bedragen 88 procent van de totale kosten gedurende de levenscyclus van het gebouw, gebruik en onderhoud kosten 11 procent daarvan en ontwerp en bouw zijn verantwoordelijk voor 1 procent. De kosten voor gebruik en onderhoud vormen dus een aanzienlijk gedeelte van de totale kosten gedurende de gehele levenscyclus van een commercieel gebouw.

Verbruik
Vijf jaar geleden werd berekend dat de commerciële gebouwen in de Verenigde Staten verantwoordelijk waren voor 71 procent van het totale elektriciteitsverbruik en voor 38 procent van de uitstoot van kooldioxide (USGBC 2007). 75 Procent van het totale energieverbruik van commerciële panden gaat op aan verlichting, verwarming en koeling. De resterende 25 procent wordt verbruikt voor ventilatie, koken, koeling en kantoorapparatuur (inclusief liften en telefoons).

Het gebruik van commercieel vastgoed heeft dus een forse impact op zowel de economie als het milieu. Het is daarom van groot belang, te weten hoe een gebouw presteert op het gebied van energiebeheer. Met name op dit moment is het een enorme uitdaging voor gebouwbeheerders en -eigenaren om niet alleen inzicht te hebben in dergelijke gegevens, maar zeker ook om proactief te kunnen zijn in het beheersen van het verbruik, en dus van de kosten van het gebruik van het bedrijfspand zelf, de processen en de apparatuur. Het verzamelen van die gegevens is niet al te moeilijk, een beetje geavanceerd Facility Management Informatie Systeem (FMIS) bevat ook een module die het energieverbruik monitort. De uitdaging ligt dan met name in het analyseren en interpreteren van die gegevens. Die uitdaging wordt nog groter gemaakt door de huidige gebruikssituatie van de systemen die worden toegepast bij het beheren (energie, klimaat) van het pand: in veel panden zijn nog systemen en apparaten in gebruik die niet optimaal worden benut, niet goed worden beheerd of gebruikt, of zelfs niet meer functioneren. In dergelijke situaties kan er dus nooit accurate informatie over het gehele energieverbruik worden verzameld, en kunnen de oorzaken van onnodig energieverbruik niet worden geïdentificeerd, laat staan verholpen. Met onnodig hoge energiekosten tot gevolg voor bijvoorbeeld verwarming en koeling, ventilatie en luchtbehandeling.

Middelen
Bijkomende problemen zijn een gebrek aan middelen voor een effectieve onderhoudsplanning, het niet optimaal gebruiken van geautomatiseerde onderhoudsbeheersystemen en FMIS systemen. Verder beschouwen veel eigenaren en beheerders een bedrijfspand nog steeds als een gebruiksvoorwerp, en niet als een vorm van kapitaalinvestering. Zelfs als er in een pand een effectief energiebeheerprogramma wordt gebruikt, maar geen effectief onderhoudsprogramma, zal in de loop der tijd de prestatie van de apparatuur minder worden, mede omdat sensoren en meters buiten kalibratie geraken. De gegevens met betrekking tot het energieverbruik verliezen dan hun waarde omdat ze niet meer betrouwbaar zijn. Overigens is wel bewezen (in een Amerikaans onderzoek uit 2009) dat een gebouw dat goed wordt gebruikt en een effectief onderhoudsprogramma heeft, maar slecht is ontworpen, een betere energieprestatie levert dan een goed ontworpen gebouw dat slecht wordt gebruikt en waar een niet-effectief onderhoudsprogramma wordt toegepast.

Proactief
Als gevolg van de economische onzekerheid en de problemen in de vastgoedmarkt wordt er noodgedwongen fors bezuinigd, op allerlei gebieden. In veel gevallen wordt dan in eerste instantie gekeken naar het personeelsbestand (als duurste factor), en vervolgens naar zaken als onderhoud en beheer. Hoewel veel organisaties al zijn overgegaan op een FMIS om facilitaire zaken (en wat valt daar tegenwoordig niet onder) effectief te kunnen beheren, wordt er geen of te weinig actie ondernomen op wat een dergelijk systeem wel biedt: gegevens over onderhoud op de langere termijn. Ofwel proactief onderhoud. Dit kan ten koste gaan van de totale waarde van het bedrijfspand, en op termijn zelfs aanzienlijke kostenposten opleveren omdat vanwege achterstallig onderhoud complete installaties vervangen moeten worden. Dat kan natuurlijk worden geïnterpreteerd als een positieve ontwikkeling, omdat de nieuwe installatie hoogstwaarschijnlijk efficiënter werkt dan de oude. Maar als de oude installatie nog lang niet toe was aan zijn totale afschrijving op de balans, levert dat toch een kostenpost op vanwege kapitaalvernietiging.

Veel organisaties gaan om diverse redenen in kleinere panden zitten, of stoten een gedeelte van hun vastgoed af omdat ze het niet meer nodig hebben. Als de oude panden dan geen effectieve en efficiënte installaties hebben, zijn ze nog moeilijker te verkopen of verhuren. De panden die vandaag de dag nieuw worden gebouwd, zijn zo efficiënt mogelijk, en hebben de meest actuele hoog-rendement apparatuur. Oudere bedrijfspanden zijn, mede omdat ze die moderne installaties niet hebben, nauwelijks nog te verkopen of verhuren. Dat is één van de redenen waarom steeds meer stemmen opgaan om die oude panden dan maar te slopen. Dat zou pas echt kapitaalvernietiging zijn, maar voor een gedeelte van die 7 miljoen vierkante meter kantoorruimte die leeg staat, zou een reddingsplan gemaakt kunnen worden, waarvan een belangrijk onderdeel zou kunnen zijn het renoveren van de installaties en het integreren van zaken die het beheer (onderhoud!) en gebruik gemakkelijker, milieuvriendelijker en goedkoper maken. Dat vergt een aanzienlijke investering, maar kan op de langere termijn weer een gebruiker opleveren.

Ondergeschikt
Energie-efficiëntie is een basisonderdeel van duurzaamheid. De rol die onderhoud in de discussies over energie-efficiëntie speelt, is helaas echter meestal ondergeschikt of zelfs geheel niet aanwezig. Maar zonder effectief onderhoud zal het energieverbruik steeds minder efficiënt worden omdat aandrijfriemen gaan slippen, kogellagers slijten en sensoren uit kalibratie geraken. In het licht van bovengenoemde uitdagingen, evenals van de kosten en milieu-impact van gebouwen, zijn nieuwe tools nodig om de doelen die worden gesteld met betrekking tot energieverbruik, te kunnen realiseren. Deze behoefte zal groter worden naarmate er meer eisen worden gesteld aan ontwerp, bouw en gebruik (beheer) van bestaande bedrijfspanden die zo milieuvriendelijk mogelijk zijn, dan wel klimaatneutraal zijn of zelfs klimaat-positief dankzij installaties als zonnepanelen, windmolens en dergelijke. Onderhoud kan in dat geval niet los worden gezien van een effectief energiebeheer.